Laborimmobilie: Grundsteinlegung als sichere Bank

Bei einer Grundsteinlegung trifft man auf viele neue Gesichter und manche Bekannte, die man dann im Laufe des Projektfortschrittes immer wieder treffen kann oder könnte. Vom Richtfest bis zur feierlichen Eröffnung winken für die politischen Vertreter schöne Fotos für die Presse und für die übrigen Beteiligten zumindest ein Umtrunk oder der Griff in die Speisenauslage. Doch weil sich auch die direkte, nähere oder umliegende Nachbarschaft einfindet, kann man zugleich in den Gesprächen am Stehtisch und mit den Füßen auf dem festgeklopften oder diesmal schlicht gefrorenen Kies auch viel zur Lage erfahren.

Doch zuerst zum Bauprojekt selbst, dem neuen Martinsrieder Life Science Center. Auf dem rund 3.200 m² großen Grundstück mitten zwischen anderen Labor-/Bürogebäuden im Örtchen Martinsried entsteht bis Herbst 2027 ein hochmodernes Forschungsgebäude mit insgesamt etwa 7.400 m² Labor- und Büroflächen nach S1- und S2-Standard. Künftig werden dort rund 400 Wissenschaftler aus dem Bereich der Impfstoffentwicklung tätig sein. Flexible Labor- und Bürostrukturen, großzügige Gemeinschafts- und Kommunikationsbereiche sowie ein begrünter Innenhof und weitläufige Terrassenflächen sollen einmal ein funktionales und zugleich inspirierendes Arbeitsumfeld schaffen, lässt der Projektentwickler Aventin Real Estate wissen. Dieser hatte vor wenigen Jahren im benachbarten Münchner Vorort Gräfelfing bereits ein ähnliches Life Science Center gebaut, das tatsächlich durch eine großzügig-luftige Architektur und viel förmlich freischwebende Sitzgelegenheiten für einen modernen Kontrapunkt zur häufig rein funktional ausgerichteten Gewerbe- und Laborimmobilie im Süden Münchens gesorgt hat. Die Betonung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz, Einsatz von Wärmepumpen und Wärmerückgewinnungssystemen dürfen bei einer an die Presseöffentlichkeit gerichteten Grundsteinlegung nicht fehlen, sind aber für die Gesamtstrategie des Projektentwicklers tatsächlich nicht nur „nice to have“.

Denn Aventin plant und baut nicht auf gut Glück und sucht dann einen Mieter oder Käufer. Geplant wird nur, wenn der Mieter bereits feststeht und das moderne – und damit auch nicht allergünstigste – Gestaltungskonzept mitentwickelt und -trägt. Dieser neue feststehende Mieter ist in Martinsried die bayerisch-dänische Firma Bavarian Nordic, die mehrere Impfstoffe – etwa gegen Pocken – durch die Zulassung bekommen hat und dafür gerade im militärischen Bereich (etwa der US-Regierung) seit langem eine millionenschwere hohe Nachfrage bedient. Weitere Impfstoffe sind in Entwicklung und Martinsried ist bereits seit gut zwei Jahrzehnten etabliertes Forschungs- und Entwicklungszentrum der Dänen. In einer Randnotiz sei erwähnt, dass Bavarian Nordic im vergangenen Jahr kurz vor der Übernahme durch die Private-Equity-Firma Permira stand. Doch die Anteilseigner der börsennotierten Bavarian Nordic fanden sich nicht in der notwendigen Anzahl zu diesem Schritt bereit, was mancherseits vielleicht auch eine Erleicherung gewesen sein mag. So tiefe Einblicke, ob diese Übernahmeszenarien auch Einfluss auf das Bauprojekt hatten, wollte man |transkript.de dann doch nicht gewähren.

Dr. Kilian Kasperek, Geschäftsführer der Aventin Real Estate, erklärte jedoch die Grundlage für das Zustandekommen des Bauprojektes: „Martinsried ist einer der wenigen Standorte in Europa, an denen wissenschaftliche Exzellenz, unternehmerische Dynamik und institutionelle Nachfrage aufeinandertreffen. Unser Anspruch war es, genau hier ein Gebäude zu entwickeln, das nicht nur heutigen Laboranforderungen genügt, sondern auch langfristig flexibel und marktfähig bleibt. Mit Bavarian Nordic haben wir dafür einen Nutzer gewonnen, der diese Perspektive teilt.“ Die politischen Vertreter des Landtages und der Kommune, Landrat und Bürgermeister, teilten die positive Einschätzung der Standortwahl naturgemäß. Das Bauvorhaben in der „Herzkammer der deutschen Biotechnologie-Szene“ sei ein Zeichen für Stabilität und Zukunftsorientierung. Zudem werde die lokale Stärkung von Gesundheits-Know-how in unsicheren Zeiten der Welthandelspolitik und von Lieferketten immer wichtiger.

Verkauf nach Fertigstellung

Die langfristige „Marktfähigkeit“ der Laborimmobilie, die daher bewusst nicht in einer 0815-Architektur erstellt wird, ist für die Strategie von Aventin auch deswegen wichtig, da die Projektentwickler planen, nach der Fertigstellung und Übergabe an den Mieter an andere Immobilieninvestoren weiterzuverkaufen. So ist auch das Vorgängerprojekt in Gräfelfing bereits weiterverkauft, was die Kredite ablöste und Geld für das neue Investment in Martinsried bereitstellte. Die wichtigen Rahmenbedingungen seien für ihn daher eher die Möglichkeit, überhaupt ein attraktives Grundstück erwerben zu können, die Zinsen für die Finanzmittelbeschaffung und die Bereitschaft von Investoren an seine Stelle nach der Projektfertigstellung zu treten, so Volker Dittmeier (ebenfalls Geschäftsführer von Aventin Real Estate, im Foto zweiter von links) als etwa allgemeine Baukostensteigerungen, Bürokratie oder Genehmigungsprozesse. Die Attraktivität des Standortes Martinsried wächst dabei nochmals durch die Fertigstellung der U-Bahnlinie, die mit einer Betriebsaufnahme im Jahr 2028 gepant ist – genau dann, wenn auch das Martinsrieder Life Science Center bezugsfertig sein soll.

Im Modell von Aventin mit einem feststehenden Mieter als Auslöser für Planung und Bautätigkeit bleibt der Bauherr relativ unabhängig von Entwicklungen auf dem Laborimmobilienmarkt allgemein oder gar in der direkten Nachbarschaft. Denn nicht immer klappt alles in der „Herzkammer“ ganz nach Wunsch, mit den Firmenschließungen von Morphosys, Medigene, 4SC und dem Umzug diverser Firmen oder Institutionen in andere Neubauten entstehen in kürzester Zeit freie Laborflächen in der Größenordnung von rund 30.000 qm, wie ein Insider bei der Grundsteinlegung überschlug. Nicht alle davon hätten einen aktuellen Infrastrukturzustand, doch für flexible Wachstumspläne ohne große Anforderungen können Unternehmen, für die im gerade randvollen Innovations- und Gründerzentrum IZB kein Platz mehr ist, bald wohl einfach etwas in der Umgebung finden. Ein Neubauprojekt ohne feststehenden Mieter oder Abnehmer könnte damit bald recht schwer zu vermarkten sein.

Ob Biotech-Start-ups überhaupt die geeigneten Kandidaten seien, für die man Bauprojekte planen und realisieren sollte, wo diese Start-ups doch häufig eine kurze Lebensdauer haben und langfristige Mietverträge auch von deren Investoren gar nicht gern gesehen werden, auch das wurde bei der Grundsteinlegung fleißig diskutiert. Als Bauherr mag man wohl eher die Firmen lieber, die über eigene Umsätze auch konkrete Einnahmen darstellen können und stabileren Geschäftsmodellen als Dienstleister oder Geräte-Entwickler folgen. Ein Biotech-Unternehmen mit zugelassenen Wirkstoffen/Impfstoffen und hohen Erlösen daraus ist da eine willkommene Ausnahme, selbst in der deutschen Biotech-Herzkammer.